投资买房

各藏玄机的三种高端房地产买法

买房购地说来简单,学问却很深。购置房地产是自住还是投资,这个出发点不同,购买的地点,房型,可接受价位空间,是否贷款乃至应该接受何种贷款这些选择就完全不同。 一旦拥有房地产,围绕着房地产又会产生一系列具体需求,包括子女继承需求,合理避税需求,对产权实际所有人的法律保护需求及提高投资效率和回报的需求等。这些复杂的目标在美国相对完备的法律保护体系中其实都可以找到有效的实现模式。而从一开始就选择正确的购置房地产方法,就可以有针对性地达到以上提到的某种目的,很多时候甚至可以兼顾多种目的。在这里我给大家简单总结一下在美国大多数人闻所未闻的三种特殊购买房地产的方式。在美国,没有任何一栋房产或者一块土地应该以自己个人的名义去购买和拥有,希望读完此文的你向以个人名义购买房地产的错误永远说声再见。

成立有限责任公司(Limited Liability Company或LLC)买!
什么情况下考虑这种方式:买房的目的主要是投资,房产将要出租。

有限责任公司(Limited Liability Company)经常简称为“LLC”,是美国比较普遍的一种公司法律形式。LLC的柔韧性很强,同时兼具传统公司(Corporation)中股东有限责任(Limited Liability)的法律保护和合伙(Partnership)制度中避免双重纳税的优势。有限责任的意思简单说就是在公司需要赔偿他人的时候,赔偿金额的上限就是股东对公司投资的总额,需要赔偿的数额超过了这个上限也只能赔这么多,除非出现法庭认定有股东个人责任的特殊情况(piercing corporate veil),股东无须搭上自己对公司投资以外的哪怕一分钱。

如果房产出租,从房客入住的第一分钟起,房东就有了被房客甚至其它第三方起诉的可能。举个简单的例子,房客在租来的房子中摔倒受伤,完全可能起诉房东,管理公司,中介,房产建筑商甚至地板制造商。如果房主是你个人,你自己就成了房客的起诉对象。一旦法庭判决需要赔偿,你个人的全部资产有多少都可能拿来赔偿哟。成立有限责任公司来买房就是在房产过户后,申请将产权(Deed)转给自己成立的有限责任公司。这样在法律上房子的主人就不再是你个人了,而是你成立的LLC。

当房主成为LLC之后,任何围绕房产的法律责任也就完全由LLC来承担了。一旦出现法律官司,房东败诉需要赔偿,赔偿也只能以LLC的投资额作为赔偿的上限。如果这家LLC成立的唯一目的就是拥有这栋房产的产权,那么可以赔偿的金额上限就是这栋房产的价值,完全不会影响到房东这栋房产之外其它的财产和经济利益。

用LLC控制产权的第二个好处是避税优势。当你在美国成立公司进行一定经营活动并取得收入的时候,这家公司的花费是可以在每年报税的时候上报税务局(IRS)并从毛收入中减去而无须纳税的。当你的房子出租产生收入,与此相关的部分花费本就可以用来充抵收入。而当你成立的LLC当上房东,你用这家LLC来经营房产出租生意的时候,就会有明显更多的“办公花费”可以大量加以利用,这些花费无疑会大幅度合法充抵你的收入。这里提到的“办公花费”包括了你家里所有的办公设备费用,水电气花费,电话费,甚至你自己开车的里程折算费用等等。这方面从报税中节省下来的金额可能是非常巨大的。

用LLC控制产权的第三个好处是房产的产权转移可以通过LLC股东协议(Member’s Agreement)进行处理,从而可能避免了产权转移上可能出现的复杂手续甚至花费。房产产权的转移可能有公开出售,赠与他人和子女继承等不同形式,通过修改增补股东协议中股份转移要求,改变股东成员组成和股份比例等手段,完全可能跳过繁杂的重新过户手续,免去赠与税或者继承税。由于这方面的具体要求和解决方法比较复杂,建议详细咨询相关律师和会计师。

成立和维持有限责任公司:成立有限责任公司可以自己通过网上注册,也可以请会计师或者网上代理公司处理,各州的注册费和文件费基本上在200-300美元,完成手续只要1-3个工作日。每年维持一家有限责任公司的费用在各州不等,差别比较大。加利福尼亚州政府要求每家有限责任公司每年支付800美元以维持身份,佛罗里达州政府则不收取任何费用。

成立生前信托(Living Trust)买!

什么情况下考虑这种方式:买房的目的主要是自住,房产将要传给继承人。

生前信托(Living Trust)是按照美国的信托法要求通过签署信托协议成立的法律控制手段。当任何资产进入签署生效的生前信托后,信托的委托人(Trustee)按照法律授权就拥有了该资产并可以自主决定怎样处置该资产,包括把资产转移给相关受益人(Beneficiary)。成立生前信托并把考虑传给继承人的房地产放入该信托可以避免在房地产所有人在去世或者失去行为能力的时候,一定必须通过法庭的遗嘱认定程序(Probate)把房产传给继承人。

美国法庭的遗嘱认定程序是指法庭正式确认去世人遗嘱的有效性,并指定专人负责把该继承资产转移给正确继承人的过程。这个法律程序在美国很多州,比如加利福尼亚州和马里兰州,相当复杂,耗时长,更要命的是花费还相当大。通常需要向法庭交纳的遗嘱认定费相当于该继承资产总体价值的4%到8%。

举个例子,如果继承一栋价值100万美元的房产,尽管该房产还有银行贷款70万,净继承价值只有30万,却还要交房产总体价值100万美元的4%到8%作为遗嘱认定费,也就是4万到8万美元。这样继承30万美元净资产,费用就需要用去实际得到资产值的13% 到26%。按照美国法律规定可以明确避开遗嘱认定程序的继承方法只有两种:通过生前信托或者通过设立共同产权(Joint Tenancy),其中设立可撤销的生前信托是公认的最具机动性的方法。

生前信托是包括了很多种不同信托类别的统称,因为具体目的不同,在美国可以成立具有针对性的不同信托。当受益人是家庭成员的时候,生前信托就变成了家庭信托(Family Trust),家庭信托在遗产继承上更加常见。

除了避开遗嘱认定程序的复杂手续和交纳昂贵的遗嘱认定费外,成立生前信托控制产权还有另外一个好处,就是在继承遗产的价值超过遗产税最高免税额的时候,彻底免交遗产税。美国的遗产税(Estate Tax)是在资产所有人去世时,把资产传给他人必须交纳的税种。美国的法律规定,每人有一定数额的最高免税额在遗产传给他人的时候可以免交遗产税,这个数额以500万美元为基准,每年随通货膨胀率调整,在2013年为每人525万美元。

不过,注意继承资产价值超过525万美元的部分,必须交纳遗产税,税率从18% 开始逐步增加,超过100万美元以上的时候,遗产税的税率是40%。如果继承资产已经放入签署生效的生前信托,则即便继承资产价值大大超出525万美元的最高免税额,继承人,也就是信托的受益人也无须交纳遗产税。这里还不得不提另外一个必须避免交遗产税的原因:按美国法律规定,遗产税必须在资产所有人去世九个月内以现金方式支付,这导致房产股票等资产经常在无法选择最佳时间的情况下仓促卖掉变现,因此如果必须变现交税可能损失大量资产的价值。

如果你购买房产的主要目的是自住,而且同时考虑到可能把房产传给后代,那么你应该尽快成立家庭信托。在买下房地产后,你可以把产权转入成立的家庭信托。这样,既可避免遗嘱认定程序,也可以在房产价值过大的时候免交遗产税。

成立和维持生前信托:一般设立和签署生前信托要请熟悉遗产继承法的律师办理。标准信托协议的文件准备费用只有300-400美元。如果根据情况加入特殊的条款,或在协议中加入具体的继承要求和条件,这笔费用可能超过1000美元。注意签署了生前信托还不能算完成手续,你还必须把房地产的产权转入信托才大功告成。维持信托通常需要每隔2-3年和律师重新清点一遍资产,并根据法律的最新变化重新审核协议内容做出相应的调整,但只需要付少量费用即可。

使用自主退休帐户资金(Self-Directed IRA)买!

什么情况下考虑这种方式:购买投资型房地产,特别是土地,计划长期持有并期待获得高回报。

美国的个人退休账户(Individual Retirement Account简称 IRA)是个人退休计划的一种,有美国政府支持的税务优惠。按照美国税务局IRS的590公告(Publication 590)规定,凡是年龄未满70.5岁且有可纳税收入的人都可以在银行开设个人退休帐户,然后每年可以把自己收入中的一部分放入该账户作为退休投资金。 放入传统退休帐户(Traditional IRA)的资金可以享受免交当年个人收入所得税的优惠,到退休后取出资金的时候再根据当时情况收税。如果账户持有人选择先交纳收入所得税再把税后的资金放入账户,这就是税后退休账户(Roth IRA),这种账户未来产生的任何投资收益在退休后取出时可以免征所得税。这两种账户每个人可以自由选择是否开设,不过每年可以放入个人退休帐户的资金总额都不得超过5500美元,对50岁以上的人不得超过6500美元。

自主退休帐户(Self-Directed IRA)是个人退休帐户中的一种。这种账户的持有人可以自己决定选择何种投资方式,而不是只能在金融机构提供的有限几种传统金融投资中作选择。自己可以选择的投资方式中就包括了购买房地产。这里需要明确的是,自主退休帐户中资金的来源可以来自传统退休账户也可以来自税后退休账户,对于有以前雇主开立的雇主退休账户(401K)的账户持有人,该雇主退休账户中的资金也可以根据一定规则转入自主退休帐户由账户持有人统一使用。

使用自主退休帐户投资的好处是什么呢?

如果是使用了来自传统退休账户的资金(Traditional IRA)做自主退休帐户投资,那么在投资回收的时候可以暂时免交增值税和当年的收入所得税。举个例子,如果投资一栋房产,买入价是30万美元,几年后的卖出价是50万美元。如果不用退休账户投资,那么投资人在卖出房子的当年需要为赚到的20万美元交资产增值税(Capital Gain Tax),这可能就要交3万美元。然后到手的17万还要记入投资人的收入,根据当年具体可纳税收入的多少交纳一定数量的收入所得税。这两层税一交,真正的盈利可能就只剩下一半了。一旦使用了自主退休帐户购买同一栋房产,如果资金最初来源是传统退休账户,按照美国税务局IRS的规定,卖出房产时20万盈利一分钱税都不用立即付,前提当然是资金包括全部盈利回到自主退休帐户。

如果下一轮投资还使用这次的盈利,那么再赚进的盈利同样不需要立即纳税。税虽然暂时不交,但在账户持有人达到法定退休的59.5岁年龄后,如果每年从账户中取出资金,取出的时候还是要根据当时情况付所得税。这种做法叫推迟付税(Deferred Tax)。由于大部分退休后的人每年固定工资都会大减或者不再领取工资,因此退休后可纳税收入即便加入大量从退休帐户中取出的资金也不会有多少,这样一来相应税率就变低了很多,在某种程度上就免交了当年投资取得收益时原本必须交纳的税金。

如果自主退休帐户中的资金最初来源是税后退休账户(Roth IRA),那就更有趣了。这种情况下所有投资产生的收益都永远不再纳税。以上的例子中20万美元的盈利将一分不少的留在自主退休帐户中,在账户持有人达到法定退休年龄,取出资金的时候也无须再纳税了。

以上的两种情况对于长期投资,盈利高的情况特别适用。前者在每次投资回收的时候不交税,保证了在下一轮次投资的时候可以把上个投资中全部盈利用于投入,而非先交一半税剩下的再投资下一轮,从而提高了资金使用效率。在退休后取出资金的时候纳税实际上等同于免去了当年应交的大笔税金。后者则干脆收益就不再纳税,彻底完整地保护了投资收益。

开设和维持自主退休账户:开设自主退休账户必须通过为数不多的有管理自主退休账户授权的金融机构,而大多数银行不具备这个条件。全美国规模较大的自主退休账户管理金融机构比较有名的只有几家。开设账户的费用都比较低,通常只用几十美元。每年维护账户须交一定费用,但也只限几十美元或者账户余额的一个小的百分比。注意管理机构的最主要收费经常来自投资交易本身,他们往往按照交易资金量收取一定百分比。


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